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任意売却

より深く知るために

任意売却をより深く理解するために

任意売却をより深く理解するためには,基本的な権利関係を知る必要があります。登場する人物それぞれが異なる主張をします,さらに,どのような主張をしても構わないのです。これが自由な意思に基づく不動産の売買契約である「任意売却」ということになります。具体的に,どのような権利関係が存在し,どのような交渉をしていくのでしょうか。

売主(所有者や保証人などの債務者)

・高く売りたい。
・早く返済に充てたい。
・早くお金にかえたい。
・競売は避けたい。

担保提供者(物上保証人や第三取得者など)

・不動産の価格が残債額を上回るのか気になるくらいで,その物件がどのように処分されるか関心が薄い場合が多い。
・残債額によっては競売でも構わない。

抵当権者(銀行や金融機関などの債権者)

・高く売却して債権を多く回収したい。
・少しでも早く債権を回収したい。
・残債額によっては競売でも構わない。

後順位抵当権者(売却代金が余っていれば配当を受けられる)

・任意売却によって少しでも多く配当を受けたい
・残債額によっては競売でも構わない。

買主(買受人)

・安く買いたい。
・購入時期はそれほど気にならない場合もある。
・競売は避けたい。

このように,それぞれが異なる主張をするのが一般的なケースです。しかし,まったく同じ考えでなかったとしても共通している部分がいくつもあります。

売主と買主は競売をなるべく避けたいと考えていて,売主と後順位抵当権者は任意売却によって少しでも高く売却したいと考えています。つまり,売主は競売を避けるために買主と協力し,高く売却するために後順位抵当権者と協力することになります。しかし,売主は高く売却したく,買主は安く購入したいと思っています。任意売却では登場する利害関係人全員の同意が必要になりますので,主張が異なるところを詰め,いかにして,お互いが納得できるものにするかが任意売却を成立させる要であり,交渉力に差がでる部分なのです。

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※任意売却は,引越先を確保するなど生活再建のための制度です。

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