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任意売却

メリット・デメリット

売却価格について

競売における不動産の売却については,売却基準価格に基づいた買受可能価格をいうものを基準としているため,市場価格よりも2〜3割程度低額で売却されています。さらに,不動産の競売における買受希望者は不動産を業としている者が,ほとんどであり販売価格という考え方よりも卸価格と考えて落札するということになり,安くなってしまうのは必然なのかもしれません。これに対して任意売却には,買受可能価格のような基準はなく,買主や利害関係人と話合いをして売却価格を決めることができるので,市場価格を基準とした金額で売却することが可能なのです。しかし,権利関係が複雑なため,価格の設定に関しては慎重に調整する必要があります。

売却できるまでの期間について

競売においては,抵当権者などの債権者が裁判所に競売するための申立てをして,配当を受けるまでにおよそ1年くらい期間を要します。これに対し任意売却においては,話合いにより合意できれば良いわけですから,買主がすぐ見つかり,利害関係人との調整さえできれば,不動産の売買契約は成立するのです。その後の手続きとして,抵当権の解除や抹消登記手続などをする必要がありますが,その手続きを考慮したとしても任意売却の方が早期に売却ができることが一般的です。しかし,期限がないため,しっかりと日程管理をしないと,話がまとまらないままになる可能性もあります。

法定手続による違いについて

競売は,民事執行法や民事執行規則等に基づく手続きであるため裁判所が関与します。したがって,競売物件が表示された書類が裁判所に掲示され,売却物件の案内が新聞やインターネットで行われることもあるため,世間体が気になる債務者としては,内密に手続きを進めることができない場合もありますので十分に留意する必要があるといえます。任意売却の場合には裁判所が関与することは基本的にありませんので,内密に手続きを進めることも可能でしょう。

※競売の手続から任意売却に移行したような場合には該当しないかもしれません。

同意の要否

競売手続の場合には,抵当権者の1人が申立てを行えば,他の利害関係人の同意がなくても手続きをすすめることができるのに対し,任意売却の場合には,抵当権者はもちろん,買主やその他利害関係人全員の同意が必要になります。1人でも反対した意見をもっていると話がまとまらず手続きの実行が困難になります。つまり,銀行などの抵当権者が任意売却に協力的でない場合には,売主が任意売却を希望していても競売手続で進めざるを得ないこともあるのです。

このように任意売却には,さまざまなメリットとデメリットがあります。もちろん,手続きを進めていくなかで気を付けなくてはいけないことは前述した以外にも沢山あります。自由な意思に基づいている分だけ,合理的でない主張をする者や,適正さを欠く売却価格で合意してしまう恐れもあるのです。

  メリット デメリット
任意売却
  • 市場価格に近い金額で売却することも可能
  • 競売より多くの返済が可能で、債務を少なくできる
  • 買い手をさがす期間に余裕ができる
  • 計画的に引っ越しができる
  • 引越しの費用を確保できることもある
  • 競売に比べ引き渡しの時期が早くなる
  • 利害関係人全員の同意が必要
競売 落札されても少しの間、居住できる
  • 市場価格よりも安い金額で落札されてしまう
  • 債務が多く残る
  • 手続きに時間がかかり不動産の評価価格が下がる可能性がある
  • 将来的に強制執行により立ち退きを余儀なくされる

※一般的にいわれるメリットとデメリットです。お客様のご状況によっても異なりますので,ご依頼の前にご相談ください。

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※任意売却は,引越先を確保するなど生活再建のための制度です。

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